宅建 1日20問ドリル Day9｜権利関係・物権変動と対抗要件（二重譲渡・背信的悪意者・取消し／解除後の第三者・時効取得・相続と登記）

「1日20問ドリル」は、令和8年度（2026年）の宅地建物取引士試験を見据え、筆者が独自に作成した予想問題を1日20問ずつ、30日で全単元を一巡できるように構成した連載です。Day9では権利関係（14問・28%）に戻り、物権変動の基本（意思主義・対抗要件主義）と、民法177条をめぐる「登記が必要になる場面・不要な場面」の判定、時効取得と登記、相続と登記、動産の即時取得、そして不動産登記法の基礎までを扱います。

権利関係の中でも、この単元は「同じ177条という条文の中で、事案によって結論が変わる」ため、暗記だけでは対応しづらい分野です。本記事の20問も、断定的な言い回しを誤りの目印にするのではなく、要件のすり替え（善意・悪意という主観要件と、登記という客観要件を取り違えさせる）・場面のすり替え（取消し前の第三者と取消し後の第三者、解除前の第三者と解除後の第三者を混同させる）・数値のすり替えという3つの作り方を中心に構成し、四肢すべての正誤を判断させる個数問題を2問（問10・問16）、組み合わせ問題を1問（問19）織り交ぜています。

なお、本問題集は筆者（当サイト）が独自に作成した予想問題であり、実際の試験問題の的中や出題を保証するものではありません。法令は令和8年4月1日現在施行されているものを基準に作問していますが、受験にあたっては最新の法令・公式発表を必ずご確認ください。

一連のドリルの全体構成は、ハブ記事「宅建 1日20問ドリル｜30日で全単元を一巡する予想問題600問（令和8年度対応）」でまとめています。あわせてご覧ください。

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Day9の範囲：物権変動・対抗要件・不動産登記の基礎

テーマ	対応問番号
物権変動の基本（意思主義・対抗要件主義・二重譲渡・背信的悪意者）	問1〜4
取消し・解除・時効取得と登記（民法177条の対抗問題としての処理）	問5〜10
相続と登記（899条の2・909条ただし書）	問11〜12
動産の物権変動・即時取得	問13〜16
不動産登記法の基礎（登記記録・共同申請主義・仮登記）	問17〜19
総合問題（二重譲渡・背信的悪意者の複合事例）	問20

個数問題を2問（問10・問16）、組み合わせ問題を1問（問19）織り交ぜ、四肢すべての記述を精読しないと解けない構成にしています。目安の学習時間は35〜45分です。

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問題20問

問1 物権変動の意思主義

物権の設定及び移転（民法176条）に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. 物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによっては効力を生じず、別途、登記又は引渡しなどの公示方法を備えることが必要である。
2. 物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。
3. 不動産の所有権の移転は、代金の支払が完了した時に初めて効力を生ずる。
4. 物権の設定及び移転の効力は、契約書を作成した時に生ずる。

解答・解説

正答は2です。

1は誤りです。物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって効力を生じます（176条）。登記や引渡しは、この物権変動を第三者に対抗するための要件（対抗要件）であって、効力そのものを発生させる要件ではありません。

2が正しい記述です。物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生じます（176条）。

3は誤りです。代金の支払の完了は、所有権移転の効力発生要件とされていません。

4は誤りです。契約書の作成も、物権変動の効力発生要件ではありません。

176条の意思主義（当事者の意思表示のみで物権変動の効力が生ずる）と、次の問2で確認する177条の対抗要件主義（第三者に対抗するには登記が必要）は、それぞれ「効力発生」と「第三者対抗」という別の場面を規律する規定である点が急所です。

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問2 対抗要件主義の基本

不動産に関する物権の変動の対抗要件（民法177条）に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. 不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなくても当事者間においてはその効力を主張することができるが、第三者に対しては、登記をしなければ対抗することができない。
2. 不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ、当事者間においても効力を生じない。
3. 177条にいう「第三者」には、当該不動産について何らの権利も取得していない者も広く含まれる。
4. 177条の対抗要件は、動産に関する物権変動にも同様に適用される。

解答・解説

正答は1です。

1が正しい記述です。物権変動は意思表示のみで効力を生じますが（176条）、これを第三者に対抗するためには、登記をしなければなりません（177条）。当事者間の効力と第三者対抗力は別の問題です。

2は誤りです。登記は効力発生要件ではなく対抗要件であり、登記がなくても当事者間では効力を生じます。

3は誤りです。判例上、177条の「第三者」は、当該不動産について登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者に限られ、不法占拠者など何らの権利も取得していない者は含まれません。

4は誤りです。動産に関する物権の譲渡の対抗要件は、登記ではなく引渡しです（178条）。

177条の「第三者」は無制限に広がるものではなく、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者に限られるという範囲の限定が急所です。次の問3・問4で、この「第三者」の範囲がどう判断されるかを具体的に確認します。

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問3 二重譲渡と登記の先後

A所有の甲土地について、AはこれをBに売却し、その後、Aは同じ甲土地をCにも売却した。この場合に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. Bは、Aとの間で売買契約を締結した時点で所有権を取得しているため、その後のCへの譲渡は無効である。
2. B・Cのうち、先に所有権移転登記を備えた者が、他方に対して所有権の取得を対抗することができる。
3. B・Cのうち、先に売買契約を締結した者が、登記の先後にかかわらず所有権の取得を対抗することができる。
4. Cは、Aとの売買契約締結時点でBへの譲渡の事実について善意であった場合に限り、所有権の取得をBに対抗することができる。

解答・解説

正答は2です。

1は誤りです。所有者Aは、Bへの売却後も、なお甲土地の所有権を移転する処分をすることができ、Cへの二重の譲渡自体が当然に無効となるわけではありません。B・Cのいずれが所有権を確定的に取得するかは、登記の先後によって決まります。

2が正しい記述です。B・Cはいずれもこの二重譲渡の関係において177条の「第三者」にあたり、先に所有権移転登記を備えた者が、他方に対して所有権の取得を対抗することができます。

3は誤りです。177条は登記の先後で優劣を決する規定であり、売買契約締結の先後は基準になりません。

4は誤りです。単純悪意者（先にBへの譲渡があった事実を知っていたにすぎない者）も177条の第三者に含まれ、Cの善意・悪意は原則として結論を左右しません（次の問4で確認する背信的悪意者の場合を除きます）。

二重譲渡は、契約締結の先後ではなく登記の先後で優劣が決まるという177条の最も基本的な適用場面です。

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問4 背信的悪意者

問3の事例において、Cが、Bへの譲渡の事実を知りながら、Bを害する意図でAから甲土地を安値で買い受け、Bより先に登記を備えた場合に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. 177条の「第三者」からは、単なる悪意者（先にBへの譲渡があった事実を知っていたにすぎない者）も含めて除外される。
2. 実体上の物権変動につき登記がないことを主張することが信義則に反すると認められる背信的悪意者は、177条の「第三者」に該当しない。
3. 背信的悪意者からの転得者は、転得者自身にその背信性が認められない場合であっても、当然に177条の第三者として保護されない。
4. 背信的悪意者であっても、先に登記を備えている以上、その登記を基礎としてBに所有権の取得を対抗することができる。

解答・解説

正答は2です。

1は誤りです。177条の「第三者」から除外されるのは、単なる悪意者ではなく、登記の欠缺を主張することが信義則に反すると認められる背信的悪意者に限られます。単純悪意者は第三者に含まれます。

2が正しい記述です。実体上の物権変動につき登記がないことを主張することが信義則に反すると認められる背信的悪意者は、177条の「第三者」に該当せず、登記なくして対抗されても保護されません。

3は誤りです。背信的悪意者からの転得者は、転得者自身に背信性が認められない限り、転得者自身の善意・悪意によって177条の第三者としての保護の可否が判断されます。転得者が当然に保護されないわけではありません。

4は誤りです。背信的悪意者は177条の「第三者」に該当しないため、登記を備えていてもBに所有権の取得を対抗することはできません。

背信的悪意者に該当するかどうかは「悪意」の有無だけでなく、登記の欠缺を主張することが信義則に反すると評価されるだけの事情（害意など）を伴うかどうかで判断される点が急所です。

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問5 取消し後の第三者

AはBの詐欺により、A所有の甲土地をBに売却する意思表示をした。Aはこの意思表示を取り消したが、その後、Bはこの取消しの事実を知らないCに甲土地を転売し、Cが先に所有権移転登記を備えた。この場合に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. Aは、取消しの意思表示をした時点で当然に所有権を回復しているため、登記なくしてCに対抗することができる。
2. AとCの関係は、民法177条の対抗問題として処理され、先に所有権移転登記を備えた者が優先する。
3. AとCの優劣は、取消し前にCが登場していた場合と同様に、Cの善意・悪意（善意無過失）によって決まる。
4. Aが取消しの意思表示をする前にCが登場した場合と、取消しの後にCが登場した場合とで、法律構成に違いはなく、いずれも96条3項によって処理される。

解答・解説

正答は2です。

1は誤りです。取消し後に登場した第三者との関係は、177条の対抗問題として処理されるため、Aは登記を備えなければCに対抗することができません。

2が正しい記述です。取消し後に生じた第三者Cとの関係は、AB間の関係が復元された後にBがCへ譲渡したという二重譲渡類似の関係として、民法177条の対抗問題により処理され、先に登記を備えた者が優先します。

3は誤りです。取消し前に登場した第三者は96条3項により善意無過失であれば保護されますが、取消し後に登場した第三者は177条の対抗問題として処理され、善意・悪意を問わず登記の先後で優劣が決まります。両者は法律構成が異なります。

4は誤りです。取消し前の第三者と取消し後の第三者とでは、適用される規定・法律構成が異なります（取消し前は96条3項、取消し後は177条）。

取消しの「前」に登場した第三者は96条3項（善意無過失で保護）、取消しの「後」に登場した第三者は177条（登記の先後で決する対抗問題）という、時系列による法律構成の違いが最大の急所です。

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問6 解除前の第三者

AはA所有の甲土地をBに売却し、Bはこれを、AB間の契約が解除される前に、Cに転売してCが所有権移転登記を備えた。その後、Bの代金不払いを理由にAB間の売買契約が解除された。この場合に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. 民法545条1項ただし書は、解除前に登場した第三者Cの権利を害することができない旨を定めているが、判例上、この第三者として保護されるためには、登記を備えていることが必要とされている。
2. Cは、Aの解除の意思表示より前に権利を取得している以上、登記の有無にかかわらず、当然にその権利をAに対抗することができる。
3. 545条1項ただし書の第三者として保護されるためには、Cが解除の原因となったBの債務不履行の事実について善意であることが必要である。
4. 解除前に第三者が登場した場合、その第三者の保護は民法177条の対抗問題として処理される。

解答・解説

正答は1です。

1が正しい記述です。545条1項ただし書は、解除によって第三者の権利を害することができない旨を定めていますが、判例上、この第三者として保護されるためには、対抗要件（登記）を備えていることが必要とされています（権利保護要件としての登記）。

2は誤りです。1のとおり、Cが545条1項ただし書の第三者として保護されるためには、登記を備えていることが必要です。登記なくして当然に対抗できるわけではありません。

3は誤りです。545条1項ただし書の第三者として保護されるための要件は登記であって、Bの債務不履行の事実についての善意は要件とされていません。

4は誤りです。解除前に登場した第三者の保護は545条1項ただし書の場面であり、177条の対抗問題として処理されるのは、次の問7で確認する解除後に登場した第三者の場合です。

解除前の第三者は545条1項ただし書、解除後の第三者は177条という場面の違いを、次の問7で確認します。

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問7 解除後の第三者

AB間の甲土地の売買契約が、Bの代金不払いを理由に解除された。その後、Bはこの事情を知らないCに甲土地を譲渡し、Cが先に所有権移転登記を備えた。この場合に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. Aは、解除により当然に所有権を回復しているため、登記なくしてCに対抗することができる。
2. AとCの関係は、解除後に生じた二重譲渡類似の関係として、民法177条の対抗問題により処理され、先に登記を備えた者が優先する。
3. 解除後に登場した第三者Cの保護要件は、解除前の第三者と同じく、545条1項ただし書に基づいて判断される。
4. Cは、Aの解除の事実について善意であった場合に限り、Aに所有権の取得を対抗することができる。

解答・解説

正答は2です。

1は誤りです。解除後に登場した第三者との関係は177条の対抗問題として処理されるため、Aは登記を備えなければCに対抗することができません。

2が正しい記述です。解除により契約関係が遡って消滅した後、Bが第三者Cへ譲渡したという場面は、AC間の二重譲渡類似の関係として、177条の対抗問題により処理され、先に登記を備えた者が優先します。

3は誤りです。解除前の第三者は545条1項ただし書、解除後の第三者は177条の対抗問題として処理され、両者は場面が異なります。

4は誤りです。177条の対抗問題は登記の先後で決まり、Cの善意・悪意は原則として結論を左右しません。

問6・問7を通じて、「解除の前」に登場した第三者は545条1項ただし書（登記を権利保護要件とする）、「解除の後」に登場した第三者は177条の対抗問題という、時系列による場面の違いを押さえておきましょう。

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問8 時効完成前の第三者

A所有の甲土地をBが時効取得の要件を満たして占有していたところ、Bの取得時効が完成する前に、AはCに甲土地を譲渡してCが所有権移転登記を備えた。その後、Bの取得時効が完成した。この場合に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. Bは、時効完成前に登場したCに対しては、登記を備えていなくても、時効による所有権の取得を対抗することができる。
2. Bは、時効完成前に登場したCに対しても、民法177条の対抗問題として、先に登記を備えた者が優先する。
3. Bが時効取得をCに対抗するためには、時効の完成をあらかじめCに通知しなければならない。
4. Cが時効完成前に登場した後に死亡し、その相続人が甲土地を承継した場合には、Bの時効取得の対抗要件の要否についての結論が変わる。

解答・解説

正答は1です。

1が正しい記述です。時効完成前に登場した第三者Cは、時効取得者Bにとって当事者と同視される地位にあると解されており、Bは登記を備えていなくても、Cに対して時効による所有権の取得を対抗することができます。

2は誤りです。時効完成前の第三者との関係は177条の対抗問題とはならず、Bは登記なくして対抗することができます。

3は誤りです。Bが時効取得をCに対抗するために、時効の完成をあらかじめCに通知しなければならないとする規定はありません。

4は誤りです。Cの相続人は、Cの地位（時効完成前に登場した者としての地位）をそのまま承継するにすぎず、Bとの関係の結論が変わるものではありません。

時効完成「前」に登場した第三者に対しては登記不要という結論を、次の問9で確認する時効完成「後」の場合と対比しながら整理します。

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問9 時効完成後の第三者

問8とは異なり、Bの取得時効が完成した後に、Aは甲土地をDに譲渡し、Dが先に所有権移転登記を備えた。この場合に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. Bは、時効完成後に登場したDに対しても、登記なくして時効による所有権の取得を対抗することができる。
2. BとDの関係は、民法177条の対抗問題として処理され、先に登記を備えた者が優先する。
3. 時効の効力は占有開始の時にさかのぼって生ずる（144条）ことから、Bは登記の先後を問わずDに優先する。
4. Bが時効完成後にあらためて占有を継続し、その後再度の取得時効が完成した場合であっても、その時点で新たに時効取得を主張することはできない。

解答・解説

正答は2です。

1は誤りです。時効完成後に登場した第三者との関係では、Bは第三者的な地位にあるDに対し、登記なくして対抗することはできません。

2が正しい記述です。時効完成後に登場したDとの関係は、AB間の権利変動とAD間の権利変動が併存する二重譲渡類似の関係として、177条の対抗問題により処理され、先に登記を備えた者が優先します。

3は誤りです。時効の効力が起算日にさかのぼって生ずること（144条）は当事者間の効力の話であり、時効完成後に生じた第三者との対抗関係にまで及んで登記を不要にするものではありません。

4は誤りです。判例上、時効完成後に第三者が登場して対抗要件で劣後した場合であっても、その後あらためて時効取得の要件を満たせば、その時点を起算点とする新たな時効取得を主張することができるとされています。

時効完成「前」の第三者には登記不要、時効完成「後」の第三者には177条の対抗問題として登記が必要という対比が急所です。

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問10 177条の対抗問題まとめ（個数問題）

次のア〜エの記述のうち、民法177条の対抗問題として処理され、登記の先後によって優劣が決まるものはいくつあるか。

ア　同一の不動産についてAがB・Cに二重に譲渡した場合の、B・C間の関係

イ　詐欺による意思表示を取り消した後に、相手方がその不動産を第三者に譲渡した場合の、取消しをした者と当該第三者との関係

ウ　不動産の売買契約が解除される前に、その不動産の譲渡を受けていた第三者と、解除をした者との関係

エ　取得時効が完成する前に、その不動産の譲渡を受けていた第三者と、時効取得者との関係

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

解答・解説

正答は2です。

アは正しい記述です。同一の不動産についての二重譲渡は、177条の対抗問題の最も基本的な適用場面です。

イも正しい記述です。取消し後に登場した第三者との関係は、二重譲渡類似の関係として177条の対抗問題により処理されます。

ウは誤りです。解除前に登場した第三者との関係は、545条1項ただし書の場面であり、177条の対抗問題ではありません（この第三者として保護されるためには登記を要するとされていますが、これは177条の対抗問題としてではなく、権利保護要件としての登記です）。

エは誤りです。取得時効が完成する前に登場した第三者との関係では、時効取得者は当事者と同視される地位にあり、登記なくして対抗することができるため、177条の対抗問題にはなりません。

したがって、177条の対抗問題として処理されるのはア・イの2つであり、正答は2です。「第三者が登場した時点が、取消し・解除・時効完成の前か後か」によって法律構成が変わる点を、問5〜9で確認した内容とあわせて整理しておきましょう。

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問11 相続と登記①（法定相続分の範囲内）

被相続人Aが死亡し、子B・C（法定相続分は各2分の1）が相続人となった。Bは、遺産分割前に、甲土地を単独で相続したものと偽って第三者Dに譲渡し、Dが甲土地全部について所有権移転登記を備えた。この場合に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. Cは、自己の法定相続分（2分の1）に相当する持分については、登記を備えていなくても、Dに対抗することができる。
2. Cは、Dが先に登記を備えている以上、自己の法定相続分に相当する持分についても、Dに対抗することができない。
3. Cは、法定相続分を超える部分についても、登記を備えていなくてもDに対抗することができる。
4. 相続による権利の承継の対抗要件（899条の2）は、遺産の分割による承継に限って適用され、それ以外の相続による承継には適用されない。

解答・解説

正答は1です。

1が正しい記述です。相続による権利の承継は、法定相続分を超える部分については登記等の対抗要件を備えなければ第三者に対抗することができませんが（899条の2第1項）、法定相続分の範囲内であれば、登記を備えていなくても第三者に対抗することができます。

2は誤りです。1のとおり、法定相続分の範囲内であれば、Cは登記なくしてDに対抗することができます。

3は誤りです。法定相続分を超える部分については、登記等の対抗要件を備えなければDに対抗することができません。

4は誤りです。899条の2第1項は「遺産の分割によるものかどうかにかかわらず」適用されると定めており、遺産分割による承継に限定されていません。

法定相続分の範囲内は登記不要、それを超える部分は登記等の対抗要件が必要という899条の2の基本構造が急所です。

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問12 相続と登記②（遺産分割と第三者）

問11の事例において、その後B・C間の遺産分割協議が成立し、甲土地をCが単独で取得することに確定した場合において、Dとの関係に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. 遺産の分割は相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずるため、遺産分割前に登場した第三者Dの権利も、当然に害される。
2. 遺産の分割の遡及効は、遺産分割前に権利を取得した第三者の権利を害することができない。
3. 遺産分割によってCが取得した、法定相続分を超える部分についても、Cは登記なくして遺産分割前の第三者Dに対抗することができる。
4. 遺産分割の遡及効を理由に、Cは、Dとの関係で、登記の先後を問わず甲土地全部について所有権を主張することができる。

解答・解説

正答は2です。

1は誤りです。遺産の分割は相続開始の時にさかのぼって効力を生じますが、第三者の権利を害することはできません（909条ただし書）。

2が正しい記述です。909条ただし書により、遺産の分割の遡及効は、遺産分割前に権利を取得していた第三者の権利を害することができません。

3は誤りです。Cが遺産分割によって取得した部分のうち、自己の法定相続分を超える部分については、899条の2第1項により、登記等の対抗要件を備えなければ第三者Dに対抗することができません。

4は誤りです。3のとおり、法定相続分を超える部分については登記の先後が問題になり得るため、遡及効を理由に登記の先後を問わず全部について優先するとはいえません。

問11・問12を通じて、相続の場面では「法定相続分の範囲内は登記不要」「それを超える部分（遺産分割による取得分を含む）は対抗要件が必要」という899条の2の枠組みが、遺産分割後の第三者との関係にも及ぶ点を押さえておきましょう。

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問13 動産物権変動の対抗要件

動産に関する物権の譲渡の対抗要件（民法178条）に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. 動産に関する物権の譲渡は、その動産の引渡しがなければ、第三者に対抗することができない。
2. 動産に関する物権の譲渡も、不動産と同様、登記をしなければ第三者に対抗することができない。
3. 178条にいう引渡しには現実の引渡ししか含まれず、占有改定や指図による占有移転は含まれない。
4. 動産の物権変動は、当事者間においても、引渡しを備えなければ効力を生じない。

解答・解説

正答は1です。

1が正しい記述です。動産に関する物権の譲渡は、その動産の引渡しがなければ、第三者に対抗することができません（178条）。

2は誤りです。動産の対抗要件は登記ではなく引渡しです。登記が対抗要件となるのは不動産に関する物権変動（177条）です。

3は誤りです。178条の「引渡し」には、現実の引渡しのほか、簡易の引渡し・占有改定・指図による占有移転も含まれると解されています。

4は誤りです。動産の物権変動も、意思表示のみによって効力を生じ（176条）、引渡しは第三者に対抗するための要件にすぎません。

動産の対抗要件は「引渡し」（178条）、不動産の対抗要件は「登記」（177条）という対応関係と、178条の「引渡し」には占有改定等の観念的な引渡しも含まれる点を押さえておきましょう。

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問14 占有改定と即時取得

占有改定による占有の取得と即時取得（192条）の関係に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. 占有改定による占有の取得であっても、192条の即時取得の要件である「占有を始めた」ことに該当し、即時取得が成立する。
2. 判例は、占有改定による占有の取得では、即時取得の成立に必要な占有の取得があったとは認めていない。
3. 指図による占有移転による占有の取得も、占有改定と同様、即時取得の成立要件を満たさないとされている。
4. 即時取得の成否は占有取得の態様を問わないため、占有改定であっても現実の引渡しであっても、結論に違いはない。

解答・解説

正答は2です。

1は誤りです。判例は、占有改定による占有の取得では、外形上の占有状態に変化がないことを理由に、即時取得の成立に必要な占有の取得があったとは認めていません。

2が正しい記述です。判例は、占有改定による占有の取得だけでは即時取得は成立しないとしています。

3は誤りです。指図による占有移転による占有の取得については、占有改定とは異なり、即時取得の成立を認めるのが判例です。

4は誤りです。占有取得の態様によって即時取得の成否の結論が異なり、占有改定では即時取得は成立しません。

178条の「引渡し」には占有改定が含まれる一方、192条の即時取得における「占有を始めた」という要件では占有改定では足りないという、同じ「引渡し・占有取得」概念でも制度ごとに要求される水準が異なる点が急所です。

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問15 即時取得の要件

即時取得（民法192条）に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. 即時取得が成立するためには、取引行為によって、平穏に、かつ、公然と動産の占有を始めたことに加え、占有を始めた者が善意であり、かつ、過失がないことが必要である。
2. 即時取得は、動産の占有を始めた者が悪意であっても、過失がなければ成立する。
3. 即時取得が成立するためには、占有者が有償で当該動産を取得したことが必要である。
4. 占有者の占有が平穏かつ公然、善意であることは、即時取得を主張する占有者の側で証明しなければならない。

解答・解説

正答は1です。

1が正しい記述です。即時取得が成立するためには、取引行為によって平穏に、かつ公然と動産の占有を始めたことに加え、占有を始めた者が善意であり、かつ過失がないことが必要です（192条）。

2は誤りです。即時取得の成立には善意であることが要件とされており、悪意の場合には過失の有無にかかわらず成立しません。

3は誤りです。即時取得の要件は取引行為によって占有を始めたことであり、有償であることまでは要件とされていません。

4は誤りです。占有者は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ公然と占有をするものと推定されるため（186条）、占有者の側でこれらを証明する必要はなく、即時取得の成立を否定する側が反証する必要があります。

即時取得の要件（取引行為・平穏・公然・善意・無過失）のうち、平穏・公然・善意は186条により推定される点、そして無過失についても判例上推定が及ぶとされている点は、次の問16でまとめて確認します。

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問16 即時取得・占有の推定の総合（個数問題）

占有の推定と即時取得に関する次のア〜エの記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア　占有者は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ、公然と占有をするものと推定される。

イ　占有物が盗品又は遺失物であるときは、被害者又は遺失者は、盗難又は遺失の時から2年間、占有者に対してその物の回復を請求することができる。

ウ　占有者が、盗品を競売において善意で買い受けたときは、被害者は、代価の弁償をすることなく、いつでもその物の回復を請求することができる。

エ　即時取得の要件のうち、占有を始めた者に過失がないことについても、占有者が占有物について行使する権利は適法に有するものと推定する規定（188条）を通じて推定されるとするのが判例であり、占有者の側でこれを証明する必要はない。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

解答・解説

正答は3です。

アは正しい記述です。占有者は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ公然と占有をするものと推定されます（186条1項）。

イも正しい記述です。占有物が盗品又は遺失物であるときは、被害者又は遺失者は、盗難又は遺失の時から2年間、占有者に対してその物の回復を請求することができます（193条）。

ウは誤りです。占有者が、盗品又は遺失物を競売若しくは公の市場において、又はその物と同種の物を販売する商人から善意で買い受けたときは、被害者又は遺失者は、占有者が支払った代価を弁償しなければ、その物を回復することができません（194条）。「代価の弁償をすることなく」回復できるとする点が誤りです。

エも正しい記述です。即時取得の要件のうち無過失についても、188条の推定を通じて推定されるとするのが判例であり、占有者の側で証明する必要はありません。

したがって、正しいものはア・イ・エの3つであり、正答は3です。194条の盗品・遺失物の回復請求は、無条件にできるわけではなく、占有者への代価弁償とセットになっている点が、この論点で最も狙われやすい急所です。

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問17 登記記録の構成・共同申請主義

登記記録の構成及び権利に関する登記の申請に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. 登記記録は表題部と権利部に区分して作成され、表題部には不動産の物理的現況（表示に関する登記）、権利部には所有権その他の権利に関する事項（権利に関する登記）が記録される。
2. 権利に関する登記の申請は、登記権利者の単独申請によることが原則である。
3. 表題部所有者とは、所有権の登記がある不動産について、権利部に所有者として記録されている者をいう。
4. 登記記録の権利部には所有権に関する事項が記録され、抵当権など所有権以外の権利に関する事項は、別途、独立した登記記録に記録される。

解答・解説

正答は1です。

1が正しい記述です。登記記録は表題部と権利部に区分して作成され、表題部には表示に関する登記が、権利部には権利に関する登記が記録されます（不動産登記法2条7号・8号・12条）。

2は誤りです。権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同でしなければなりません（60条）。

3は誤りです。表題部所有者とは、所有権の登記が「ない」不動産の登記記録の表題部に、所有者として記録されている者をいいます（2条10号）。

4は誤りです。抵当権など所有権以外の権利に関する事項も、同じ登記記録内の権利部（実務上の乙区）に記録され、別の独立した登記記録が作られるわけではありません。

登記記録の構成・共同申請主義の詳しい内容は、不動産登記法をゼロから整理するで扱っています。あわせてご覧ください。

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問18 仮登記

仮登記（不動産登記法105条・106条）に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. 仮登記は、物権の設定等について請求権を保全しようとする場合にすることができ、その請求権が始期付き又は停止条件付きのものであっても差し支えない。
2. 仮登記は、既に対抗要件を完全に備えた権利について認められる登記であり、将来発生する請求権の保全のためにすることはできない。
3. 仮登記に基づいて本登記をした場合、当該本登記の順位は、本登記をした時点の順位による。
4. 仮登記は、それ自体で第三者に対する完全な対抗力を有し、本登記を経なくても物権変動を第三者に対抗することができる。

解答・解説

正答は1です。

1が正しい記述です。仮登記は、物権の設定、移転、変更又は消滅に関して請求権（始期付き又は停止条件付きのものその他将来確定することが見込まれるものを含む）を保全しようとするときにすることができます（105条2号）。

2は誤りです。105条2号がまさに将来発生する請求権を保全するための仮登記を認めた規定であり、既に対抗要件を完全に備えた権利に限られるものではありません。

3は誤りです。仮登記に基づいて本登記をした場合、当該本登記の順位は、本登記をした時点ではなく、当該仮登記の順位によります（106条）。

4は誤りです。仮登記自体には第三者に対する対抗力はなく、本登記をして初めて対抗力を生じます。その際の順位が仮登記の順位まで遡るという点に、仮登記の実益があります。

仮登記は「順位を保全する」ための制度であり、それ自体に対抗力があるわけではない点、そして本登記をした場合の順位は仮登記時点まで遡るという2点が急所です。

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問19 177条の「第三者」の判定（組み合わせ問題）

次のア〜エのうち、判例上、民法177条の「第三者」に該当するとされるものの組み合わせはどれか。

ア　不動産の不法占拠者

イ　同一の不動産について二重に譲渡を受けた譲受人

ウ　実体上の物権変動につき登記がないことを主張することが信義則に反すると認められる背信的悪意者

エ　単なる悪意者（先に権利を取得した事実を知っていたにすぎない者）

1. アイ
2. アウ
3. イエ
4. ウエ

解答・解説

正答は3です。

アは誤りです。不動産の不法占拠者は、当該不動産について登記の欠缺を主張する正当な利益を有せず、177条の「第三者」に該当しません。

イは正しい記述です。二重に譲渡を受けた譲受人同士は、177条の対抗問題における典型的な「第三者」にあたります。

ウは誤りです。背信的悪意者は、登記の欠缺を主張することが信義則に反すると認められることから、177条の「第三者」には該当しません。

エは正しい記述です。単なる悪意者（先に権利を取得した事実を知っていたにすぎない者）は、背信的悪意者とは異なり、177条の「第三者」に含まれます。

したがって、177条の「第三者」に該当するのはイ・エであり、正答は3です。「登記の欠缺を主張する正当な利益を有するかどうか」という基準で無権利者（不法占拠者）を除外し、「信義則違反があるかどうか」という基準で背信的悪意者を除外するという、2段階の絞り込みを押さえておきましょう。

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問20 総合問題

A所有の甲土地について、AはBに甲土地を売却したが、所有権移転登記は未了であった。その後、Aは、Bが甲土地を購入した事実を知りながら、Bを害する意図でこの事情を利用しようとしたCに対しても甲土地を売却し、Cが先に所有権移転登記を備えた。この場合に関する記述として、最も適切なものはどれか。

1. 登記の先後によって物権変動の優劣が決まるのが177条の原則であるから、Cが先に登記を備えた本件では、Cの主観を問うまでもなくBに対抗することができる。
2. Cが、Bの売買の事実を知りながら、Bを害する意図でAから甲土地を購入したと認められる場合には、Cは背信的悪意者に該当し、177条の第三者として保護されないため、Bは登記なくしてCに対抗することができる。
3. Cが単にBの売買の事実を知っていたにすぎない場合であっても、その一事をもって背信的悪意者と評価され、Bに対抗することができなくなる。
4. Bは、Aとの間で売買契約を締結した時点で所有権を取得しているため、Cへの二重譲渡自体が無効となり、登記の先後を論じるまでもない。

解答・解説

正答は2です。

1は誤りです。177条は登記の先後で優劣を決するのが原則ですが、その前提として、当事者が177条の「第三者」に該当することが必要です。背信的悪意者はそもそも「第三者」に該当しないため、Cの主観を問わないという説明は誤りです。

2が正しい記述です。Cが、Bへの譲渡の事実を知りながら、Bを害する意図でAから甲土地を購入したと認められる場合、Cは背信的悪意者に該当し、177条の「第三者」として保護されません。この場合、Bは登記なくしてCに対抗することができます。

3は誤りです。単にBの売買の事実を知っていたにすぎない単純悪意者は、背信的悪意者には該当しません。背信的悪意者と評価されるためには、単なる知・不知を超えて、登記の欠缺を主張することが信義則に反すると認められるだけの事情（本件でのBを害する意図など）が必要です。

4は誤りです。Aによる甲土地の二重の譲渡自体は有効であり、B・Cのいずれが所有権を確定的に取得するかは、177条の対抗問題（Cが背信的悪意者に該当しない限り、登記の先後）に帰着します。

問1〜19で確認してきた「意思主義と対抗要件主義の区別」「177条の第三者の範囲」「背信的悪意者」という3つの急所を、事例形式で総合的に確認する問題でした。

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まとめとDay10への導線

Day9では、物権変動の基本（意思主義・対抗要件主義）から、二重譲渡・背信的悪意者、取消し・解除・時効取得と登記という「登記が必要になる場面・不要な場面」の判定、相続と登記、動産の即時取得、不動産登記法の基礎までを、20問（うち個数問題2問・組み合わせ問題1問）で確認しました。同じ177条という条文でも、第三者が登場した時点（取消し・解除・時効完成の前か後か）によって結論が変わる点が、この単元全体を通じた最大の急所です。

明日のDay10では、税その他の地方税（不動産取得税・固定資産税）を扱う予定です。全体の進捗やDay一覧は、宅建 1日20問ドリル｜30日で全単元を一巡する予想問題600問から確認できます。

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