宅建 1日20問ドリル Day5｜法令上の制限・都市計画法（区域区分・用途地域・開発許可）
「1日20問ドリル」は、令和8年度（2026年）の宅地建物取引士試験を見据え、筆者が独自に作成した予想問題を1日20問ずつ、30日で全単元を一巡できるように構成した連載です。Day1〜4の宅建業法から離れ、Day5からは法令上の制限に入ります。初回となる今回は、法令上の制限8問のうち固定枠2問を占める都市計画法を扱います。
都市計画法は「都市計画区域の指定」「区域区分」「用途地域などの地域地区」「地区計画」「都市計画の決定手続」「開発許可制度」まで範囲が広く、数値（面積・期間・階数）の暗記量が多い分野です。本記事の20問は、宅建受験生が混同しやすい数値・主体（誰が定める・誰が許可するか）・制度の違いを軸に構成し、個数問題を4問織り交ぜています。目安の学習時間は35〜45分です。
なお、本問題集は筆者（当サイト）が独自に作成した予想問題であり、実際の試験問題の的中や出題を保証するものではありません。法令は令和8年4月1日現在施行されているものを基準に作問していますが、受験にあたっては最新の法令・公式発表を必ずご確認ください。
一連のドリルの全体構成は、ハブ記事「宅建 1日20問ドリル｜30日で全単元を一巡する予想問題600問（令和8年度対応）」でまとめています。あわせてご覧ください。
Day5の範囲：都市計画法
法令上の制限は本試験50問中8問で、都市計画法2問・建築基準法2問が固定枠、残り4問を国土利用計画法・農地法・土地区画整理法・盛土規制法などが分け合う配分です。都市計画法は範囲が広く難度が高い一方、「誰が定めるか」「どの区域で・どの数値が基準か」という切り口で整理すると得点源にしやすい分野でもあります。本Dayでは、都市計画区域の指定から開発許可の手続まで、都市計画法の全体像を一巡できるよう単元を配置しました。
問題20問
問1 都市計画区域の指定
都市計画区域の指定に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 都市計画区域の指定に際しては、関係市町村及び関係都道府県都市計画審議会の意見を聴く必要はなく、都道府県知事の判断で指定することができる。
- 都市計画区域は、都道府県が指定するものであるが、当該区域が2以上の都道府県の区域にわたるときは、国土交通大臣が指定する。
- 都市計画区域は、行政区画としての市町村の区域と一致させなければならず、市町村の区域の一部を都市計画区域に含めることは認められていない。
- 都市計画区域は、市町村がその区域内について指定するものであり、都道府県が指定することはない。
解答・解説
正答は2です。
1は誤りです。都市計画区域の指定に際しては、関係市町村及び関係都道府県都市計画審議会の意見を聴かなければならず（都市計画法5条3項）、知事の判断のみで指定できるわけではありません。
2が正しい記述です。都市計画区域は都道府県が指定しますが（5条1項）、2以上の都道府県の区域にわたる場合は国土交通大臣が指定します（5条3項）。
3は誤りです。都市計画区域は市町村の行政区画と必ずしも一致させる必要はなく、一体の都市として整備・開発・保全すべき区域を、市又は町村の中心の市街地を含み、自然的・社会的条件や人口・土地利用・交通量等の現況及び推移を勘案して指定します。
4も誤りです。都市計画区域を指定するのは都道府県であり、市町村が指定するものではありません。
都市計画区域の指定権者（都道府県、または2県以上にわたる場合は国土交通大臣）は、次の問で扱う準都市計画区域の指定権者と混同しやすい論点です。あわせて整理しておきましょう。
問2 準都市計画区域
準都市計画区域に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 準都市計画区域は、都市計画区域内の区域のうち、用途地域が定められていない土地の区域について指定するものである。
- 準都市計画区域は、市町村が指定するものであり、都道府県が指定することはない。
- 準都市計画区域は、都市計画区域外の区域のうち、そのまま土地利用を整序することなく放置すれば将来の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる区域について、都道府県が指定する。
- 準都市計画区域は、都市計画区域外の区域のうち、国土交通大臣が指定する。
解答・解説
正答は3です。
1は誤りです。準都市計画区域は都市計画区域外の区域について指定するものであり、都市計画区域内の区域は対象になりません。用途地域の定めの有無で線引きする制度でもありません。
2は誤りです。準都市計画区域の指定権者は市町村ではなく都道府県です。かつては市町村が指定する制度でしたが、平成18年の法改正により都道府県が指定する仕組みに改められました。
3が正しい記述です。準都市計画区域は、都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物の建築等が現に行われ、又は行われると見込まれる区域で、そのまま放置すれば将来の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる区域について、都道府県が指定します（5条の2第1項）。
4も誤りです。指定権者は国土交通大臣ではなく都道府県です。
準都市計画区域は「都市計画区域の外側にある、将来に備えて緩やかな規制をかける区域」というイメージで捉えると、都市計画区域との違いが整理しやすくなります。
問3 区域区分（市街化区域・市街化調整区域）
区域区分に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 区域区分は、都市計画区域である以上、これを定めないという取り扱いは認められていない。
- 区域区分を定めるかどうかは、都市計画区域の性質にかかわらず、都道府県の任意の判断による。
- 首都圏整備法に規定する既成市街地又は近郊整備地帯を含む都市計画区域については、区域区分を定めないことができる。
- 首都圏整備法の既成市街地・近郊整備地帯や指定都市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域など一定の都市計画区域については、区域区分を定めるものとされている。
解答・解説
正答は4です。
1は誤りです。区域区分は、すべての都市計画区域で必ず定めなければならないものではなく、都市計画区域の規模・性質によって定める場合と定めない場合(非線引き)があります。
2も誤りです。区域区分を定めるかどうかは都道府県が任意に判断できるのが原則ですが、一定の都市計画区域については区域区分を定めることが義務付けられており、常に自由な判断に委ねられているわけではありません。
3は誤りです。首都圏整備法の既成市街地又は近郊整備地帯を含む都市計画区域は、区域区分を定めないことができる区域ではなく、区域区分を定めるものとされている区域です（7条1項ただし書）。
4が正しい記述です。首都圏整備法の既成市街地・近郊整備地帯、近畿圏整備法の既成都市区域・近郊整備区域、中部圏開発整備法の都市整備区域、政令指定都市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域については、区域区分を定めるものとされています（7条1項ただし書）。
「区域区分は原則として都道府県の任意」という前提と、「一定の大都市圏・指定都市を含む区域は例外的に義務」という構造をセットで押さえておくと、範囲を恣意的に広げた誤りの選択肢を見抜きやすくなります。
問4 用途地域
用途地域に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 用途地域は12種類のままであり、田園住居地域という種別は現行制度には存在しない。
- 田園住居地域は、令和に入ってから新たに設けられた、13種類のうち最も新しい用途地域である。
- 用途地域は住居系・商業系・工業系のうち、複数の種類に細分化されているのは商業系に限られる。
- 用途地域は13種類あり、平成29年の法改正により田園住居地域が追加され、平成30年4月1日に施行された。
解答・解説
正答は4です。
1は誤りです。用途地域は12種類ではなく13種類であり、田園住居地域は現行制度に存在します。
2は誤りです。田園住居地域は令和ではなく平成30年（2018年）4月1日に施行されたものであり、「令和に入ってから」新設されたものではありません。
3は誤りです。細分化されているのは商業系（近隣商業地域・商業地域の2種類）だけでなく、住居系は8種類、工業系は3種類に細分化されています。商業系のみが複数種類という記述は範囲を恣意的に狭めています。
4が正しい記述です。用途地域は13種類あり、平成29年の都市計画法改正により農業と調和した低層住宅の環境を守る田園住居地域が追加され、平成30年4月1日に施行されました（8条1項1号、9条8項）。
用途地域の分類は住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類の合計13種類という内訳とあわせて、追加の経緯（平成30年施行）も覚えておくと数値のすり替えに強くなります。
問5 特別用途地区と特定用途制限地域
特別用途地区及び特定用途制限地域に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 特別用途地区は用途地域内の一定の区域について指定するのに対し、特定用途制限地域は用途地域が定められていない土地の区域について指定する。
- 特別用途地区と特定用途制限地域は、いずれも用途地域が定められていない区域を対象として指定する制度であり、用途地域内の区域を対象として指定することはできない。
- 特定用途制限地域は用途地域内の土地を対象として指定することができ、用途地域が定められていない土地を対象として指定することはできない。
- 特別用途地区は、都道府県が定めることができる地域地区であり、市町村が定めることはできない。
解答・解説
正答は1です。
1が正しい記述です。特別用途地区は用途地域内の一定の区域における、その区域の特性にふさわしい土地利用の増進等を図るため、用途地域の指定を補完して定めるものです（9条14項）。これに対し、特定用途制限地域は用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）について、良好な環境の形成又は保持のため、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定めるものです（9条15項）。
2は誤りです。特別用途地区は用途地域内について定めるものであり、用途地域が定められていない区域のみに限定されるのは特定用途制限地域の方です。
3は誤りです。特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域について定めるものであり、用途地域内の土地を対象とするものではありません。
4は誤りです。特別用途地区は、都市計画区域について都市計画に定める地域地区の一つであり、地域地区に関する都市計画は市町村が定めるのが原則です。都道府県のみが定める制度ではありません。
「用途地域の中を補完する特別用途地区」と「用途地域の外側を補完する特定用途制限地域」という対比で覚えると、両者を入れ替えた誤りの選択肢に対応しやすくなります。
問6 高度地区・高度利用地区（個数問題）
次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。
イ 高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、建築物の容積率の最高限度及び最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区である。
ウ 高度地区は、用途地域の指定のない土地の区域についても定めることができる。
エ 高度利用地区内では、建築物の容積率の最高限度は定められるが、最低限度が定められることはない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
解答・解説
正答は2です。
アは正しい記述です。高度地区は用途地域内において建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地域地区です（9条18項、8条3項2号）。
イも正しい記述です。高度利用地区は用途地域内の市街地について、容積率の最高限度・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置の制限を定める地域地区です（9条19項）。
ウは誤りです。高度地区は用途地域の指定を前提とする地域地区であり、用途地域の指定のない土地の区域には定めることができません。
エも誤りです。高度利用地区では容積率の最高限度だけでなく最低限度もあわせて定めるものとされており、最高限度のみが定められるわけではありません。
したがって、正しいものはア・イの2つであり、正答は2です。
高度地区（高さの規制）と高度利用地区（容積率・建蔽率・建築面積・壁面位置による土地の高度利用の規制）は名称が似ていますが、規制する対象がまったく異なります。どちらも用途地域内が前提という共通点もあわせて押さえましょう。
問7 地区計画
地区計画に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 地区計画は都道府県が定める都市計画であり、市町村が定めることはできない。
- 地区計画の区域内で建築物の建築等を行おうとする者は、事前の届出は不要であり、事後の報告で足りる。
- 地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域）内において土地の区画形質の変更、建築物の建築等を行おうとする者は、原則として、その行為に着手する日の30日前までに、行為の種類・場所・設計等を市町村長に届け出なければならない。
- 地区計画は用途地域が定められている区域に限り定めることができ、用途地域の定めのない区域には定めることができない。
解答・解説
正答は3です。
1は誤りです。地区計画は市町村が定める都市計画であり、都道府県が定めるものではありません。
2は誤りです。地区計画の区域内（地区整備計画が定められている区域）で一定の行為を行おうとする者には、事前の届出義務が課されています。事後の報告で足りるわけではありません。
3が正しい記述です。地区計画の区域のうち地区整備計画が定められている区域内で、土地の区画形質の変更、建築物の建築等を行おうとする者は、原則として、行為に着手する日の30日前までに、行為の種類・場所・設計又は施行方法・着手予定日等を市町村長に届け出なければなりません（58条の2第1項）。
4は誤りです。地区計画は、用途地域が定められている区域だけでなく、一定の要件を満たせば用途地域が定められていない区域（市街化調整区域を含む）にも定めることができます。
地区計画は「30日前までの届出制」という緩やかな規制である点が、後述する開発許可の「許可制」との違いとして問われやすいポイントです。
問8 都市計画区域の整備、開発及び保全の方針
都市計画区域について定める「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- この方針は市町村が定めるものであり、都道府県が定めることはない。
- 都市計画区域について定められる「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」は、都道府県が定めるものとされている。
- この方針は、区域区分を定める都市計画区域に限り定めることができ、区域区分を定めない都市計画区域については定めることができない。
- この方針は、いったん定められた後は、社会経済情勢が変化しても変更することができない。
解答・解説
正答は2です。
1は誤りです。「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」は都道府県が定めるものであり、市町村が定めるものではありません（6条の2第1項）。
2が正しい記述です。この方針(いわゆる都市計画区域マスタープラン)は、都市計画区域について都道府県が定める都市計画の一つで、区域区分の有無や整備・開発・保全の基本的な方向性などを示すものです（6条の2）。
3は誤りです。この方針は、区域区分を定める都市計画区域だけでなく、区域区分を定めない都市計画区域についても定めるものとされています。
4も誤りです。都市計画は社会経済情勢の変化等に応じて変更することができ、この方針も例外ではありません。定めた後は一切変更できないという規定はありません。
都道府県が定める「都市計画区域マスタープラン」と、次のDay以降で扱う市町村が定める「市町村マスタープラン」を混同しないよう、主体の違いを意識しておきましょう。
問9 都市計画の決定手続（縦覧・意見書）
都市計画の決定手続に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 縦覧期間は1週間であり、意見書の提出はその期間内であればいつでも認められる。
- 都市計画の案に対する意見書は、関係市町村の住民及び利害関係人に限らず、何人も提出することができない。
- 縦覧期間は都市計画の種類にかかわらず1か月と定められている。
- 都道府県又は市町村は、都市計画を決定しようとするときは、あらかじめその旨を公告し、都市計画の案を、当該公告の日から2週間公衆の縦覧に供しなければならない。
解答・解説
正答は4です。
1は誤りです。縦覧期間は1週間ではなく2週間です。また、意見書の提出は縦覧期間中いつでもよいのではなく、縦覧期間満了の日までに提出する必要があります。
2は誤りです。都市計画の案に対する意見書は、関係市町村の住民及び利害関係人が提出することができます（17条2項）。「何人も提出することができない」という記述は実態と逆です。
3は誤りです。縦覧期間は都市計画の種類にかかわらず1か月ではなく2週間です。
4が正しい記述です。都道府県又は市町村は、都市計画を決定しようとするときは、あらかじめその旨を公告し、都市計画の案を、当該公告の日から2週間公衆の縦覧に供しなければなりません（17条1項）。関係市町村の住民及び利害関係人は、縦覧期間満了の日までに、縦覧に供された都市計画の案について意見書を提出することができます。
「2週間の縦覧」「縦覧期間満了日までの意見書提出」という2つの期間はセットで問われる定番の数値です。あわせて、必要に応じて開催される公聴会は縦覧より前の段階の手続である点も押さえておきましょう。
問10 都市計画の提案制度
都市計画の提案制度に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 土地所有者等は、0.5ヘクタール以上の一体的な区域について、土地所有者等の3分の2以上の同意を得るなど一定の要件を満たせば、都道府県又は市町村に対して都市計画の決定又は変更を提案することができる。
- 都市計画の提案は土地所有者に限られ、まちづくりの推進に関し経験と知識を有するNPO法人等は提案主体になることができない。
- 提案の対象となる区域の面積要件は、5ヘクタール以上とされている。
- 都市計画の提案に対し、都道府県又は市町村は、提案を踏まえた都市計画の決定又は変更をする必要がないと判断した場合、その旨及び理由を提案者に通知する義務を負わない。
解答・解説
正答は1です。
1が正しい記述です。土地所有者等は、都市計画区域又は準都市計画区域のうち、0.5ヘクタール以上の一体としてまちづくりを行うことが相当な区域について、対象となる土地の所有者等の3分の2以上の同意（人数及び地積の両面）を得るなど一定の要件を満たせば、都道府県又は市町村に対し、都市計画の決定又は変更をすることを提案することができます（21条の2）。
2は誤りです。提案主体は土地所有者だけでなく、まちづくりの推進に関し経験と知識を有するまちづくりNPO法人や独立行政法人都市再生機構、住宅供給公社等も含まれます。
3は誤りです。面積要件は5ヘクタール以上ではなく0.5ヘクタール以上です。
4は誤りです。都道府県又は市町村は、提案を踏まえた都市計画の決定又は変更をする必要がないと判断したときであっても、遅滞なく、その旨及びその理由を、提案をした者に通知しなければなりません（21条の2第5項）。
都市計画提案制度は面積要件「0.5ヘクタール」と同意要件「3分の2以上」という2つの数値がセットで問われます。近い数値（1ヘクタール・過半数など）に置き換えられた選択肢に注意しましょう。
問11 都市計画事業の認可・承認後の制限（個数問題）
都市計画事業の認可又は承認の告示があった後の制限に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 当該事業地内において、当該事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物の建築その他工作物の建設等を行おうとする者は、都道府県知事等の許可を受けなければならない。
イ 事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、あらかじめ、譲り渡そうとする相手方、予定対価の額等の事項を書面で施行者に届け出なければならない。
ウ 事業地内の建築物の建築等について都道府県知事等の許可を要するのは、地方公共団体が施行者となる場合に限られ、民間事業者が施行者となる場合は許可を要しない。
エ 都市計画事業の認可又は承認の告示があったときは、施行者は、遅滞なく、事業の概要について公衆の縦覧に供しなければならない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
解答・解説
正答は3です。
アは正しい記述です。都市計画事業の認可等の告示後、事業地内で事業の施行の障害となるおそれがある行為を行おうとする者は、都道府県知事等の許可を受けなければなりません（65条1項）。
イも正しい記述です。事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、あらかじめ、譲渡の相手方・予定対価の額等を施行者に届け出る必要があります（67条1項)。この届出は、後述する施行者の先買いの前提となる手続です。
ウは誤りです。事業地内での行為の許可を要する規律は、施行者が地方公共団体であるか民間事業者であるかを問わず適用され、地方公共団体施行の場合に限られるものではありません。
エも正しい記述です。都市計画事業の認可又は承認の告示があったときは、施行者は、遅滞なく、国土交通省令で定めるところにより事業の概要について公衆の縦覧に供しなければなりません（66条）。
したがって、正しいものはア・イ・エの3つであり、正答は3です。
事業地内の規制は、施行者の種類（公的機関か民間事業者か）ではなく、都市計画事業の認可・承認という手続そのものに着目してかかる規制である点を押さえておきましょう。
問12 先買権
都市計画事業の事業地内における先買いに関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 届出を受けた施行者が土地を買い取るべき者を通知することができる期間は、届出があった日から10日以内とされている。
- 先買いの対象は事業地内の建築物に限られ、土地は対象とならない。
- 都市計画事業の認可の告示があった後、事業地内の土地を有償で譲り渡そうとする者から届出を受けた施行者は、当該届出があった日から30日以内に、当該土地を買い取るべき者を通知することができる。
- 施行者からの買取りの通知があった場合、土地所有者は当該通知に係る価額での譲渡を拒否することができない。
解答・解説
正答は3です。
1は誤りです。施行者が買取りの通知をすることができる期間は、届出があった日から10日以内ではなく30日以内です。
2は誤りです。先買いの対象は事業地内の土地建物等であり、建築物に限られるものではありません。
3が正しい記述です。都市計画事業の認可の告示があった後、事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者から届出を受けた施行者は、当該届出があった日から30日以内に、当該土地建物等を買い取るべき者を通知することができます（67条3項）。
4は誤りです。施行者から買取りの通知があった場合であっても、譲渡の価額はあらためて当事者間の協議によって定めるものとされており、届出時の予定対価の額での譲渡を一方的に強制されるものではありません。
先買権は、届出を起点に「30日以内に施行者が買い取るべき者を通知するかどうかを判断する」制度であり、施行者に土地の取得を義務付けるものではない点も誤りの選択肢として狙われやすい部分です。
問13 開発行為の定義
都市計画法上の「開発行為」の定義に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 開発行為とは、土地の区画形質の変更を指すものであり、建築物の建築や特定工作物の建設の目的の有無は問われない。
- 開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。
- 開発行為に該当するのは区画の変更を伴う場合に限られ、盛土・切土等の形状の変更にとどまる行為は開発行為に含まれない。
- 特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更は、開発行為には含まれず、別途の許可制度の対象となる。
解答・解説
正答は2です。
1は誤りです。開発行為に該当するためには、単に土地の区画形質の変更が行われるだけでなく、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的があることが必要です。
2が正しい記述です。開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます（4条12項）。
3は誤りです。区画形質の変更には、区画の変更のほか、形状の変更(盛土・切土等)や性質の変更(農地から宅地への転用等)も含まれ、区画の変更を伴う場合に限定されるものではありません。
4は誤りです。特定工作物(コンクリートプラント等の第一種特定工作物、ゴルフコース等の一定規模以上の第二種特定工作物)の建設を目的とする土地の区画形質の変更も、開発行為の定義に含まれます。
開発行為の定義は「目的（建築物の建築又は特定工作物の建設）」と「行為（区画形質の変更）」の両方がそろって初めて成立する点が急所です。目的のない造成工事は開発行為に該当しません。
問14 開発許可が必要な面積要件（個数問題）
次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 市街化区域内において、開発区域の面積が1,000平方メートル以上の開発行為を行おうとする者は、原則として、都道府県知事等の許可を受けなければならない。
イ 区域区分が定められていない都市計画区域及び準都市計画区域内において、開発区域の面積が3,000平方メートル以上の開発行為を行おうとする者は、原則として、都道府県知事等の許可を受けなければならない。
ウ 都市計画区域及び準都市計画区域外の区域において、開発区域の面積が10,000平方メートル以上の開発行為を行おうとする者は、原則として、都道府県知事等の許可を受けなければならない。
エ 市街化調整区域内において開発行為を行おうとする者は、開発区域の面積の大小にかかわらず、原則として都道府県知事等の許可を受けなければならない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
解答・解説
正答は4です。
アは正しい記述です。市街化区域内では、開発区域の面積が1,000平方メートル以上の開発行為を行う場合、原則として許可が必要です（29条1項1号、施行令19条1項)。この面積要件は、都道府県等が条例で区域を限り300平方メートル以上の範囲内で引き下げることができます。
イも正しい記述です。区域区分が定められていない都市計画区域及び準都市計画区域内では、開発区域の面積が3,000平方メートル以上の開発行為を行う場合、原則として許可が必要です。
ウも正しい記述です。都市計画区域及び準都市計画区域外の区域では、開発区域の面積が10,000平方メートル(1ヘクタール)以上の開発行為を行う場合、原則として許可が必要です。
エも正しい記述です。市街化調整区域には市街化区域のような面積の下限がなく、開発区域の面積の大小にかかわらず、原則としてすべての開発行為について許可が必要です。
したがって、アからエまですべて正しく、正答は4です。
面積要件は「市街化区域1,000㎡」「非線引き・準都市計画区域3,000㎡」「区域外10,000㎡」「市街化調整区域は面積要件なし」という4区分をセットで覚えておくと、数値を入れ替えた誤りの選択肢に対応しやすくなります。
問15 開発許可が不要な例外
都市計画法上、都道府県知事等の許可を受けずに行うことができる開発行為に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 農業、林業又は漁業を営む者の居住の用に供する建築物で政令で定めるものの建築の用に供する目的で行う開発行為は、市街化区域を除き、都道府県知事等の許可を受ける必要がない。
- 医療施設・学校施設の建築を目的とする開発行為は、規模にかかわらず許可が不要とされている。
- 都市計画事業の施行として行う開発行為であっても、市街化区域内で行う場合は許可を受けなければならない。
- 非常災害のために必要な応急措置として行う開発行為は、事後に都道府県知事等へ届出を行わなければ、許可を受けたものとみなされない。
解答・解説
正答は1です。
1が正しい記述です。農業、林業又は漁業を営む者の居住の用に供する建築物で政令で定めるものの建築を目的とする開発行為は、市街化区域内で行う場合を除き、都道府県知事等の許可を受ける必要がありません(29条1項2号)。
2は誤りです。許可が不要とされる公益上必要な建築物は、駅舎その他の鉄道施設、図書館、公民館、変電所など政令で個別に列挙されたものに限られ、病院等の医療施設や学校教育法上の学校施設はこれに含まれません。規模にかかわらず一律に不要という記述も誤りです。
3は誤りです。都市計画事業の施行として行う開発行為は、市街化区域内であっても許可が不要です(29条1項3号)。
4は誤りです。非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為は、そもそも許可を要しないものとされており(29条1項10号)、事後の届出によって許可を受けたものとみなすという制度は存在しません。
開発許可が不要になる例外は、農林漁業用建築物・公益上必要な一定の建築物・都市計画事業等の施行として行うもの・非常災害の応急措置・通常の管理行為や軽易な行為など、要件が細かく限定されている点が特徴です。「一律に不要」「規模を問わず不要」という記述は範囲を恣意的に広げた誤りであることが多いと意識しておきましょう。
問16 市街化調整区域の災害レッドゾーン規制（個数問題）
令和4年4月1日施行の都市計画法改正による規制に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 令和4年4月1日以降、自己の居住の用に供する住宅の建築を目的とする開発行為以外の開発行為は、原則として、災害危険区域、地すべり防止区域、土砂災害特別警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域を開発区域に含むことができないこととされた。
イ 自己の居住の用に供する建築物の建築を目的とする開発行為については、アの規制の対象から除外されている。
ウ 市街化調整区域内において条例により指定される区域（いわゆる開発許可法第34条11号・12号の条例指定区域）については、災害レッドゾーンを含めて指定しても差し支えないとされている。
エ 市街化調整区域内の災害レッドゾーンに存する既存の住宅等を、同一の市街化調整区域内の災害レッドゾーン以外の土地へ移転する場合の特例が新設された。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
解答・解説
正答は3です。
アは正しい記述です。令和4年4月1日以降、自己の居住の用に供する住宅の建築を目的とする開発行為以外の開発行為については、原則として、災害危険区域、地すべり防止区域、土砂災害特別警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域(いわゆる災害レッドゾーン)を開発区域に含めることができなくなりました。
イも正しい記述です。自己の居住の用に供する建築物の建築を目的とする開発行為は、アの規制の対象から除外されています。
ウは誤りです。市街化調整区域内で地方公共団体の条例により指定される区域(34条11号・12号の条例指定区域)については、政令改正により、原則として災害レッドゾーン及び浸水ハザードエリア等を含めてはならないこととされました。「含めて指定しても差し支えない」とする記述は実態と逆です。
エも正しい記述です。市街化調整区域内の災害レッドゾーンに存する住宅等を、同一の市街化調整区域内の災害レッドゾーン以外の土地へ移転する場合の特例が新設され、移転先においても用途・規模が同様の建築物であること等を要件に開発行為が認められやすくなっています。
したがって、正しいものはア・イ・エの3つであり、正答は3です。
この改正は近年の水災害・土砂災害の頻発を受けたもので、開発許可制度に安全面の要素が明確に組み込まれた改正として、令和8年度試験でも出題可能性がある論点だと筆者は考えています。
問17 開発許可の手続（公共施設管理者との協議）
開発許可の申請手続に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 開発行為によって新たに設置される公共施設を管理することとなる者との協議は、同意を要さず、意見を聴くことで足りる。
- 公共施設の管理者との協議・同意は、開発許可を申請する前ではなく、許可を受けた後に行えばよい。
- 公共施設管理者との協議・同意は、開発区域の面積が一定規模(1ヘクタール)以上の場合に限り必要とされる。
- 開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。
解答・解説
正答は4です。
1は誤りです。開発行為によって新たに設置される公共施設を管理することとなる者その他政令で定める者とは、協議するだけでなく、その同意を得る必要があります(32条2項)。意見を聴くだけで足りるものではありません。
2は誤りです。公共施設の管理者との協議・同意は、開発許可の申請より前の段階、すなわち申請に先立って行う必要があります。許可後に行えばよいものではありません。
3は誤りです。公共施設管理者との協議・同意は、開発区域の面積にかかわらず必要とされており、一定規模以上の場合に限られるものではありません。
4が正しい記述です。開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければなりません(32条1項)。
公共施設管理者との協議・同意は、開発許可の「事前手続」として位置付けられている点が急所です。許可後の手続と取り違えた選択肢に注意しましょう。
問18 都市計画施設の区域内における建築の許可
都市計画施設の区域内における建築物の建築に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 都市計画施設の区域内での建築物の建築については、規模や構造にかかわらず都道府県知事等への届出で足り、許可を受ける必要はない。
- 都市計画施設の区域内又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、原則として、都道府県知事等の許可を受けなければならず、階数が2以下で地階を有せず、主要構造部が木造、鉄骨造等で容易に移転・除却できる建築物であることなどが許可基準となる。
- 都市計画施設の区域内で許可の対象となる建築物は、階数が3以下で地階を有しないものとされている。
- 都市計画施設の区域内における建築の許可基準は、建築物の構造や移転・除却の容易性を問わず、階数によって判断される。
解答・解説
正答は2です。
1は誤りです。都市計画施設の区域内で建築物を建築しようとする者は、届出ではなく都道府県知事等の許可を受けなければなりません(53条1項)。
2が正しい記述です。都市計画施設の区域内又は市街地開発事業の施行区域内で建築物を建築しようとする者は、原則として都道府県知事等の許可を受けなければならず(53条1項)、許可基準として、階数が2以下で地階を有せず、主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造その他これらに類する構造で、容易に移転し又は除却することができるものであることなどが定められています(54条)。
3は誤りです。許可の対象となる建築物の階数は3以下ではなく2以下です。
4は誤りです。許可基準は階数だけでなく、地階の有無や主要構造部の種類、移転・除却の容易性もあわせて判断されます。
都市計画施設の区域内の建築制限は、開発許可制度とは別に「将来の都市計画事業の実施を妨げないよう、容易に撤去できる仮設的な建築物に限って認める」という発想に基づいています。「2階以下・地階なし・容易に移転除却できる」という3要素をセットで覚えておきましょう。
問19 開発許可に基づく地位の承継
開発許可を受けた者の地位の承継に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 開発許可を受けた者から開発区域内の土地の所有権を取得した者(特定承継人)は、都道府県知事等の承認を受けることなく、当然に開発許可に基づく地位を承継する。
- 開発許可に基づく地位は一身専属的なものであり、相続人であっても承継することはできない。
- 開発許可を受けた者の一般承継人が地位を承継するためには、承継後30日以内に都道府県知事等の承認を受けなければならない。
- 開発許可を受けた者の相続人その他の一般承継人は、都道府県知事等の承認を受けることなく、当然に、被承継人が有していた当該許可に基づく地位を承継する。
解答・解説
正答は4です。
1は誤りです。開発許可を受けた者から開発区域内の土地の所有権その他当該開発行為に関する工事を施行する権原を取得した者(特定承継人)は、都道府県知事等の承認を受けて、当該開発許可に基づく地位を承継することができます(45条)。承認なしに当然に承継するのは一般承継人の場合です。
2は誤りです。開発許可に基づく地位は一身専属的なものではなく、相続人その他の一般承継人が承継します(44条)。
3は誤りです。一般承継人は承認を受ける必要なく当然に地位を承継するのであり、30日以内の承認という手続は存在しません。この記述は特定承継人の手続(承認)を一般承継人にも要求する誤りです。
4が正しい記述です。開発許可を受けた者の相続人その他の一般承継人は、都道府県知事等の承認を受けることなく、当然に、被承継人が有していた当該許可に基づく地位を承継します(44条)。
一般承継(相続・合併等)は承認不要で当然承継、特定承継(売買等による土地の取得等)は知事等の承認が必要という対比は、宅建業法の免許の承継とは異なる制度である点にも注意しながら整理しておきましょう。
問20 工事完了公告前後の建築制限
開発許可を受けた開発区域内における建築等の制限に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 開発許可を受けた開発区域内においては、工事完了の公告があるまでの間は、建築物の建築又は特定工作物の建設は原則として禁止されるが、公告後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物への新築・改築・用途変更が原則として禁止される。
- 工事完了の公告があるまでの間の建築制限は、開発区域内の土地について用途地域が定められている場合には適用されない。
- 工事完了の公告後は、予定建築物等以外の建築物への用途変更について、都道府県知事等の許可を得ずに行うことができる。
- 工事完了の公告前後を問わず、開発区域内での建築物の建築に関する制限は同一の基準によって判断される。
解答・解説
正答は1です。
1が正しい記述です。開発許可を受けた開発区域内では、工事完了の公告があるまでの間は、建築物の建築又は特定工作物の建設を原則として行うことができません(37条)。工事完了の公告があった後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物の新築、又は建築物を改築し、若しくはその用途を変更して予定建築物等以外の建築物とすることが原則として禁止されます(42条1項)。
2は誤りです。工事完了の公告前の建築制限(37条)は、開発区域内の土地について用途地域が定められているかどうかにかかわらず適用されます。用途地域の有無によって適用除外となるのは、42条の用途制限における一部の例外的な取扱いの話であり、37条の制限とは場面が異なります。
3は誤りです。工事完了の公告後、予定建築物等以外の建築物への用途変更等を行うには、原則として都道府県知事等の許可を受ける必要があります(42条1項ただし書)。許可を得ずに自由に行えるものではありません。
4は誤りです。工事完了の公告前は37条、公告後は42条とそれぞれ異なる条文・異なる基準で規律されており、同一の基準で判断されるものではありません。
37条(公告前の建築制限)と42条(公告後の用途制限)は、いずれも「開発許可の内容どおりの土地利用を確保する」という目的は共通していますが、規律の局面(工事中か、工事完了後か)が異なる点を対比して覚えておくと得点源になります。
まとめとDay6への導線
Day5では、都市計画区域の指定から準都市計画区域、区域区分、用途地域・地域地区、地区計画、都市計画の決定手続、開発許可の面積要件と例外、開発許可に基づく地位の承継、工事完了公告前後の建築制限まで、都市計画法の全体像を20問(うち個数問題4問)で確認しました。とりわけ開発許可の面積要件(市街化区域1,000㎡・非線引き及び準都市計画区域3,000㎡・区域外10,000㎡)と、令和4年4月1日施行の災害レッドゾーン規制は、令和8年度試験でも狙われやすい論点だと筆者は考えています。
明日のDay6では、法令上の制限の固定枠のもう一方である建築基準法(集団規定)を扱う予定です。全体の進捗やDay一覧は、宅建 1日20問ドリル｜30日で全単元を一巡する予想問題600問から確認できます。
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