共同住宅（マンション）の設備計画の基礎｜給水方式の選び方とPS・専有部/共用部の区分
共同住宅（マンション）の設備計画は、事務所ビルの設備計画とは違う難しさがあると筆者は感じています。事務所ビルでは1つのテナントが1つのフロアを使うような単純な区分になることが多いのに対し、共同住宅では多数の住戸それぞれに独立した給水・給湯・排水・電気を届けながら、それを1棟の建物として成立させる必要があります。しかも、竣工後は各住戸の専有部分と、廊下・PS（パイプスペース）といった共用部分とで維持管理の責任者が分かれるため、設備計画の段階でこの区分を意識しておかないと、竣工後の維持管理や修繕でトラブルの原因になります。
この記事では、共同住宅の設備計画で押さえておきたい、給水方式の選び方、PS（パイプスペース）を中心とした縦系統の考え方、専有部と共用部という設備の区分、そして住戸メーターの考え方を整理します。個別の給水・給排水設備そのものの基礎は空調・給排水衛生設備の学習ガイドの各単元で扱っていますので、この記事では「共同住宅という用途に特有の視点」に絞って解説します。
図で見る（全体像）
早見まとめ
| 項目 | 考え方の要点 |
|---|---|
| 給水方式の選択肢 | 直結直圧方式・直結増圧方式・受水槽方式（高置水槽・加圧給水）。階数・住戸数・水道事業者の基準で選定 |
| PS（パイプスペース）の役割 | 給水・給湯・排水の竪管をまとめて通す、各階を貫く縦の共用空間 |
| 専有部・共用部の一般的な区分の考え方 | PS内の竪管は共用部分、住戸に入る横引き管（枝管）から先は専有部分として扱われることが多い |
| 給水メーターの位置づけ | 各住戸の給水メーターは、水道事業者との契約上「一戸一栓」の原則に基づき住戸ごとに検定を受ける |
| 給湯方式 | 住戸ごとの局所式（ガス給湯器・電気温水器等）が主流。中央式は大規模団地や高級マンションで採用される場合がある |
| 管理規約との関係 | 設備配管の帰属（専有部・共用部）は最終的に管理規約で定められる。設計段階の区分と管理規約の内容にずれが生じないよう確認しておく |
給水方式の選び方：階数・住戸数でどう変わるか
共同住宅の給水方式は、大きく分けると水道本管の圧力をそのまま利用する直結方式と、いったん水を受水槽に貯めてから供給する受水槽方式に分かれます。直結方式はさらに、本管の圧力だけで供給できる直結直圧方式と、増圧ポンプで圧力を補う直結増圧方式に分かれます。受水槽レスの仕組みや増圧ポンプユニットの考え方は直結増圧給水方式の基礎で詳しく整理していますので、あわせて確認してください。
どの方式を選ぶかは、建物の階数・総住戸数、そして水道事業者が定める給水装置の基準によって決まります。直結増圧方式は水質面・省スペース面でのメリットが大きい一方、対応できる階数や同時使用水量には水道事業者ごとの上限があるため、計画の早い段階で水道局への事前相談が欠かせません。上限を超える高層マンションや、大規模な団地形式の共同住宅では、受水槽方式（高置水槽方式・加圧給水方式）が選ばれます。受水槽・高置水槽そのものの維持管理の考え方は受水槽・高置水槽の維持管理を参照してください。
給湯方式については、共同住宅では住戸ごとに独立した局所式（ガス給湯器・電気温水器・エコキュート等）が主流です。給湯を1か所でまとめてつくり各住戸へ配る中央式は、返湯管を含む配管コストや住戸ごとの検針の難しさから、大規模な団地や、給湯需要の大きい高級マンション・サービスアパートメントで採用される場合があります。中央式給湯の返湯管・循環ポンプの考え方は中央式給湯・循環配管の基礎で扱っています。
PS（パイプスペース）という共用の縦の空間
共同住宅の設備計画で特徴的なのが、各住戸の給水・給湯・排水の配管を、各階を貫くPS（パイプスペース）という共用の縦の空間にまとめて通す考え方です。PSの中には給水管・給湯管・排水管の竪管が集約され、各階でここから住戸内へ枝管が分岐していきます。
PSの配置は、住戸プランの間取り効率だけでなく、竣工後の維持管理のしやすさにも直結します。将来の配管更新工事を見据え、廊下側からメンテナンスできる位置にPSを配置する、点検口を確保するといった配慮が設計段階で求められます。給排水設備の全体的な配管計画の考え方は配管平面図の作成上の注意点も参考になります。
専有部と共用部：どこで設備の責任が分かれるか
共同住宅の設備配管を計画するうえで避けて通れないのが、専有部分と共用部分の区分という視点です。区分所有法上の専有部分・共用部分の考え方を土台に、多くのマンションでは次のような整理が慣例的に採用されています。
| 設備 | 共用部分として扱われることが多い範囲 | 専有部分として扱われることが多い範囲 |
|---|---|---|
| 給水管 | 本管からメーターまでの引込管 | 給水メーターから住戸内の各水栓まで |
| 排水管 | PS内の竪管、床下の共用横主管 | 住戸内の器具から、竪管に接続するまでの枝管 |
| PS（パイプスペース）そのもの | 専有部分に属さない「建物の部分」として共用部分に区分されることが多い | ― |
この区分はあくまで一般的な考え方であり、最終的にどこまでを共用部分とするかは、各マンションの管理規約によって定められます。設計段階で採用した配管ルート・区分の考え方が、竣工後に作成される管理規約の内容と食い違わないよう、事業主・管理会社と早い段階ですり合わせておくことが実務上のポイントです。設計段階の配管区分が曖昧なまま竣工すると、漏水事故が起きた際に「これは専有部分の設備だから区分所有者の負担」「いや共用部分だから管理組合の負担」という所在確認に時間がかかり、初動対応が遅れる原因にもなります。
住戸メーターと検針の考え方
給水メーターは、水道事業者との契約上、原則として住戸ごとに設置される「一戸一栓」の考え方が基本です。各住戸の給水メーターは計量法に基づく検定を受けた計量器である必要があり、有効期間（多くの水道事業者で8年）が切れる前に交換が必要になります。電気設備側のテナント電力量計量における子メーターの検定と考え方が似ている部分もあるため、テナント電力量計量の基礎もあわせて確認すると、共同住宅の各種メーターに共通する検定・維持管理の視点が整理しやすくなります。
まとめ
- 共同住宅の給水方式は、建物の階数・住戸数と水道事業者の基準を踏まえて、直結直圧・直結増圧・受水槽方式から選定する
- 給水・給湯・排水の竪管はPS（パイプスペース）という共用の縦の空間に集約し、将来の更新工事のしやすさを考慮した配置が求められる
- PS内の竪管は共用部分、住戸内の横引き管から先は専有部分として扱われることが多いが、最終的な区分は管理規約で定められる
- 給水メーターは住戸ごとに検定を受けた計量器を設置する「一戸一栓」が原則
- 設計段階の配管区分と竣工後の管理規約の内容にずれが生じないよう、事業主・管理会社との早期のすり合わせが実務上のポイントになる
共同住宅の設備計画は、個々の給水・給排水設備の技術的な知識に加えて、「竣工後は誰がこの設備の面倒を見るのか」という区分所有の視点を持って進めることが欠かせないと筆者は考えています。
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